Главная МиссияКомитетыДокументыРуководствоСтруктураНа карте мираНовостиЗаявления

«Юридическая чистота» – миф или реальность?

Рынку недвижимости в Российской Федерации уже более 26 лет, но обеспечение безопасности приобретения недвижимости остаётся, как и прежде, нерешённой задачей.
Возможно ли в реалиях действующего законодательства осуществить полноценную юридическую экспертизу и оградить покупателя от всевозможных рисков на все 100%?

23 января при поддержке Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики ГК «БЕСТ-Недвижимость» прошёл круглый стол на тему: «Юридическая чистота: миф или реальность?»
В мероприятии приняли участие эксперты ЕОЭС в сфере недвижимости, а также более 100 представителей агентств недвижимости, законодательных органов власти, Росреестра, нотариата, ЗАГСа, МВД, юридических и страховых компаний, кредитных организаций.

Открыл работу круглого стола вице-президент РГР, президент ГК «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полтарак, отметив, что данное мероприятие задумано как дискуссионная площадка.

Цель – обменяться видением проблемы с позиций всех профессиональных участников рынка недвижимости и понять, какие есть пути снижения рисков потери права собственности. Рынку уже больше четверти века, но за это время практически ничего не изменилось. И ни один профессиональный участник не может гарантировать покупателю стопроцентную безопасность.

«Покупатель должен быть защищен. Как это сделать? Это предмет нашей сегодняшней встречи» – подытожил Григорий Полторак и передал слово Исполнительному директору фонда «Институт экономики города», директору направления «Рынок недвижимости» Татьяне Полиди, которая выступила перед собравшимися с темой: «Можно ли свести риски до нуля? Российские реалии и зарубежная практика».

В 2012 году совместно с Министерством экономического развития Российской Федерации был подготовлен проект предложений по финансовым гарантиям участников сделок с недвижимостью. В зарубежных странах системы Торренса (государственной регистрации сделок) получение свидетельства подтверждает полную легитимность сделки. При этом в ряде стран существуют фонды самострахования, которые формируются из оплаты за регистрацию сделок.

По мнению Татьяны Полиди, в России необходимо дополнить закон о регистрации финансовым механизмом защиты потребителя. Анализ показал, что вероятность признания сделки недействительной – 0,036%. Для квартиры в 5 миллионов рублей плата в фонд самострахования составляла бы всего 1800 рублей.

В завершении своего выступления Татьяна Полиди предложила сформировать централизованный фонд возмещения ущерба, который бы покрывал расходы, связанные с риском признания сделок недействительными.

Юрист, специалист в области недвижимости, «Юридическое бюро» Надежда Метелица выступила с темой: «Какие специалисты могут помочь снизить риски?»
По ее мнению, юридической чистоты не существует как абсолютного понятия, так же, как не существует слитка абсолютно чистого золота, и задача юриста – дать всестороннюю оценку с учетом конкретных обстоятельств. Очень важно развивать правовое сознание населения и закладывать в бюджет сделки расходы на профессиональную юридическую помощь. На сегодняшний день очень высоки риски, связанные с банкротством, в том числе банкротством физических лиц. В России основная задача по оценке рисков возложена на покупателя.

«Покупая недвижимость, необходимо обратиться к юристу для полного анализа ситуации. Гарантии это не даст, но поможет разобраться в ситуации», – так подытожила свое выступление Надежда Метелица и передала слово президенту «Релайт-недвижимость», вице-президенту РГР Олегу Самойлову.

Он поддержал мнение коллег и выразил уверенность, что полное спокойствие может предоставить только страховой полис. Олег Самойлов представил в своём сообщении и презентации полную картину рисков и рассказал о методах проверки истории объектов недвижимости, используемых риелторами, показал образцы внутренних документов и выдаваемых клиентам юридических заключений, а также отметил, что нынешнюю ситуацию с гарантиями можно охарактеризовать как «коллективную безответственность» всех профессиональных участников рынка недвижимости.

По мнению руководителя юридического департамента «ИНКОМ» Красновой Светланы, проверка объекта является важнейшей составляющей риелторской услуги.

«Мы проверяем не только объекты других компаний при покупке, но и объекты, которые продают наши клиенты. Стандартный набор проверки известен всем: сбор документов, их анализ, получение дополнительных сведений по определенным каналам и подготовка заключения для клиента. Профессионалы проводят дополнительные проверки продавцов недвижимости, в том числе, освидетельствование психиатром и/или наркологом с привлечением соответствующих медицинских специалистов», – пояснила она.

Резюмируя свое выступление, Светлана Краснова отметила, что имеет место недобросовестность финансовых управляющих, выискивающих сделки, которые можно оспорить за вознаграждение.

«Работая с продавцом, вы никогда не можете быть уверены, что у него нет кредитов. И выйти из этой ситуации поможет лишь создание реестра займов – так, чтобы без внесения в него данных обеими сторонами было бы невозможно предъявление требований по займу», – пояснила она.

По мнению юриста, Евразийского комиссара ЕОЭС по вопросам рынка недвижимости Юлии Плетнёвой, необходимо создать профессиональные стандарты специалистов в сфере недвижимости и разработать единую систему проверок и фиксации юридической чистоты объекта, своего рода «паспорт здоровья квартиры» – единый документ, который могли бы использовать все участники рынка недвижимости.

Продолжил тему с точки зрения нотариата начальник методического отдела Федеральной нотариальной палаты Александр Сагин. Он заявил, что именно нотариальное удостоверение является обеспечением законности сделки. Никто не гарантирует полную защиту, но многие задачи успешно решаются нотариусами, например проверка дееспособности. Есть и другая проблема – недостоверность данных в реестре недвижимости. Александр Александрович отметил, что нотариусы и риелторы не конкуренты, у каждого свои задачи, и эффективней работать совместно.

Следующий спикер – директор по продажам СК «Согласие», Олеся Бухтоярова – отметила, что существует множество факторов, которые приводят к утрате права собственности. К ним относятся: высокие налоги; необоснованно высокая кадастровая стоимость объектов недвижимости и, как следствие, заниженная стоимость в договоре купли-продажи; неурегулированные моменты в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; отсутствие «Закона о риелторской деятельности»; фактически неограниченный срок исковой давности, номинальная ответственность нотариусов, регистраторов, оценщиков, юристов, адвокатов; неоднозначность роли конкурсного (финансового) управляющего в процедуре банкротства и многое другое.

По данным Бухтояровой, до 2% сделок признаются недействительными и здесь главное, чтобы законодатель скорректировал и упрочил институт добросовестного приобретателя.

Позицию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра озвучила начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Москве Яна Фалалеева, которая предложила унифицировать формы протоколов сделок и объединить усилия риелторов, юристов, нотариусов и регистраторов, а также механизм делегирования ответственности.

Необходимо чётко понимать, за что отвечает риелтор, нотариус и государство, отметила она.

По итогам мероприятия были высказаны следующие предложения:

– по аналогии со сделкой в нотариальной форме при совершении сделки в простой письменной форме возложить на сотрудников, принимающих документы по сделке к государственной регистрации, уточнять намерения сторон и разъяснять им последствия совершаемых действий;

– рассмотреть возможность официального/законного запроса и получения доступа к информации, имеющей существенное значение для обеспечения юридической экспертизы приобретаемого объекта;

– создание единого государственного страхового фонда либо системы коммерческого страхования титульных рисков по единым тарифам (по типу ОСАГО);

– создание общедоступного реестра займов граждан РФ для снижения рисков, связанных с банкротством физического лица;
– произвести изъятие последствий применения статьи 177 ГК РФ для сделок, совершаемых в нотариальной форме, и возложить на нотариуса ответственность в случае признания их недействительными;

– ввести ответственность родителей при нарушении требований законодательства, связанных с использованием материнского капитала при приобретении недвижимости.

«Итоги и все сформулированные сегодня предложения мы передадим депутату Государственной думы, первому заместителю Председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александру Сидякину, принявшему участие в работе Круглого стола». Григорий Полторак поблагодарил всех собравшихся за активное участие в дискуссии, интересные вопросы и конструктивные предложения», – сказал в заключение Григорий Полторак.

24 января 2018